工业地产市场正再度趋紧，且当前态势更利好末端配送领域的自有运营型业主——FreightWaves
工业地产市场经历回调后进入收紧周期
工业地产市场在2024年经历了新冠疫情时期仓储建设热潮后的再调整。开发商曾对疫情驱动的需求激增做出激烈反应，将新增供应投入本已开始降温的市场。结果导致一段时期的供应过剩，但这一阶段如今似乎正在结束。
在与FreightWaves开展的“工业市场脉搏”（Industrial Market Pulse）对话中，Glenn Wylie——Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管——表示，该市场正在收紧。Link Logistics是美国最大的工业地产运营商之一，旗下拥有约5亿平方英尺的仓储空间，全美约5%的GDP经由其设施流转；该公司观察到的需求指标正日益利好自有运营型业主，尤其是那些布局于城区填充式（infill）、末端配送区位的业主。
“回溯至新冠疫情时期，我们录得创纪录的租赁成交量，租金以极快速度上涨，客户几乎是出于刚需和错失恐惧症（FOMO）而承租空间。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“随后，开发商作出响应，需求从彼时高位回落，相较该时段我们出现了供应过剩。”
但Wylie指出，此轮调整已基本完成。Link Logistics投资组合内的租赁活动于去年年底大幅攀升，且势头持续至今。
“2025年12月是Link自2021年以来租赁量最高的月份之一，且这一势头已真正延续至今年。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“我们在自身投资组合内追踪大量需求数据，目前仍感觉其处于历史高位。”
政策不确定性影响减弱，租户决策信心回升
政策不确定性，尤其是关税与贸易相关议题，已影响工业地产市场的租户决策。2024年，部分使用者在关税问题浮现之际采取了观望态度。Wylie表示，本轮周期感受不同。
“回溯至去年的关税问题，决策实质上陷入停滞。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“而今，我们并未看到这种情况。大多数客户继续应对不确定性，并持续推进其商业决策。”
在宏观经济噪音中仍愿做出承诺，是一个具有实质意义的信号。当租户向前推进时，即表明其具备运营层面的信心，即便宏观图景仍不明朗。
Link Logistics领导团队近期召集了覆盖其全国版图的高级管理人员，Wylie称，一线反馈印证了上述数据。
“实地氛围也确实持续保持积极。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
供应端收缩是本轮周期差异化的关键
仅靠需求无法令市场收紧。Wylie指出，当前时刻之所以显著，在于改善中的需求与已大幅收缩的建设管线形成交汇。
“自去年第三季度起，我们已在全国层面观测到可出租面积首次自2021年以来下降。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“若将此与全国建设管线下降35%、新开工项目处于十年最低水平、城区填充式开发变得愈发困难等因素结合来看，我们非常看好Link末端配送投资组合的定位。”
电商与数据中心建设双轮驱动工业需求
推动工业地产市场的驱动力并非单一来源，但电子商务持续占据主导地位。消费者对交付速度的期望值只增不减，满足该预期所需的基础设施亦持续扩张。
“75%的消费者期望两日内送达。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“就我个人子女及年轻一代而言，他们是在极速交付环境中成长起来的。如今购物者的交付预期已被亚马逊深度塑造——他们想要‘立刻送达’。”
Link Logistics估算，每10亿美元的电子商务销售额将催生约120万平方英尺的新增工业地产需求。即使线上零售仅有小幅增长，亦会直接转化为仓储空间吸纳量。
“该工业需求已成为行业一大强劲顺风。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
数据中心建设是另一加速发展的工业地产需求驱动力，过去数个季度以来持续提速。AI基础设施建设正在两个明确类别中，为传统工业空间带来显著的下游需求。
“过去数个季度，我们已从该外溢效应中观测到大量租赁成交量。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“其中一类用户是设施建设方。这些属多年期项目，需就近驻场施工。”
Wylie指出，第二类用户可能更具持久性。
“第二类用户黏性略高：他们负责维护零部件、机架及服务器。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“他们通常位于这些仓库短距离范围内。”
亚利桑那州凤凰城（Phoenix）市场提供了一个典型案例，展示该动态如何大规模展开。台积电（TSMC）对其北凤凰城园区投入的数十亿美元承诺，成为催化剂，吸引大量配套企业入驻该地区。
“自2021年以来，已有36家半导体公司落户大凤凰城地区。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“每1吉瓦（GW）的数据中心建设，约产生200万平方英尺的外溢需求。”
类似动态正同步出现在佐治亚州亚特兰大、美国中西部部分地区、得克萨斯州及其他正开展大规模数据中心建设的市场。
小仓型城区填充式资产显著趋紧，空置率仅5.5%–6%
并非所有工业地产类型均面临相同状况。小仓型城区填充式产品（末端配送网络之基石）与大型分拨仓空间之间存在明显分化。
在全国层面，整体工业地产空置率介于8%至9%之间。但小仓型城区填充式产品则显著趋紧。
“小仓型城区填充式产品的空置率持续低于全国平均水平，约为5.5%至6%。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“对该类产品的需求依然十分健康。此类资产开发难度大，进一步巩固了Link小仓型城区填充式投资组合的护城河。”
据Wylie所述，该细分领域构成商品流经本地经济的基石。
“若你愿意，这可谓美国的‘脊梁’。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“它涵盖本地商户，亦包括服务本地社区的全国性企业。”他补充道，“随着交付时间缩短，让我们的客户更贴近其终端客户，正变得越来越关键。”
大型分拨仓市场快速复苏，电商与3PL成主力租户
大型分拨空间（指50万平方英尺及以上的建筑）在2024年经历压力，但近几个月已强劲反弹。
“大型分拨板块在2025年曾供应过剩，且需求略显疲软。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“然而，自去年第三季度末至今，我们已观测到大型分拨租赁量显著上升。主力租户包括电商企业、亚马逊、沃尔玛及其他主要零售商，以及3PL服务商。”
“我们已在极短时间内，从供应过剩转向供应不足。”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“该动态已在亚特兰大、美国中西部部分地区、得克萨斯州及其他市场切实显现。”
租户关注焦点升级：电力容量成核心竞争力
租户所提出的要求，已超越传统的净高、装卸货平台门数及柱距等清单。Wylie表示，与租户的对话如今迅速从建筑基础性能转向运营基础设施，尤其是电力供给。
自动化、机器人、电动车充电及先进制造工艺带来的电力需求，正将工业设施推升至远超历史电气负荷的水平。
Wylie称，租户的根本问题是：一栋建筑能否不仅支撑其当下运营，更能支撑未来五年乃至十年的发展？
“该地点与运营是否面向未来？这栋建筑能否支撑自动化？能否支撑另一条产线？”——Glenn Wylie，Link Logistics执行副总裁兼资产管理主管
“再次强调，这恰恰利好Link这类合作伙伴——因为我们提供的不仅是平方英尺，我们完全理解自身建筑的能力边界，也深知客户成功所需的关键要素。”
理解一栋建筑的电力容量、其与劳动力的地理邻近性，以及其与当地公用事业公司及市政部门的关系，正日益成为工业地产自有运营方的竞争差异化要素。仅提供四面墙与一个装卸货平台已远远不够。当今驱动需求的租户，需要的是能助其驾驭日趋复杂运营环境的合作伙伴——而这种复杂性正按季度加剧。
来源：FreightWaves
本文编译自海外媒体报道，由 SCI.AI 编辑团队整理发布。
