亚马逊今夏以1.95亿美元购入芝加哥120万平方英尺仓库，用于支撑当日达配送。零售商纷纷把门店改造为配送节点，Home Depot、AutoZone、沃尔玛相继加码末端履约。柴油价格上涨75%、约80%小型仓储空间建于2000年前，供给稀缺与电力接入正成为末端仓储选址的关键变量。
据 commercialobserver.com 报道，亚马逊今夏以 1.95 亿美元购入芝加哥一座 120 万平方英尺仓库，用于支撑当日达配送。这笔交易折射出零售业对速度的追逐正推动末端配送与城市填充型仓储需求上行，并重塑零售与工业地产的边界。
速度竞赛改写零售地产逻辑
零售业对配送速度的要求，正在改变门店的设计、尺寸与功能。世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）美洲物流与工业业务总裁 Jason Tolliver 表示，零售与工业地产之间的界线正日益模糊。
零售商扩大门店面积以容纳更多配送与自提选项，把门店当作末端配送的中转站。原文数据显示，这一趋势与阳光地带（Sun Belt）的人口增长同步，新门店布局正涌向配送订单快速上升的新兴人口中心。
Tolliver 指出，末端配送环节的空置率是工业地产各细分领域中最低的。原文引述他的话说，市场上正在发生的结构性变化持续收紧供给，而需求仍在增长。
“末端配送是工业地产中空置率最紧俏的部分。市场上正在发生的所有结构性变化都在持续收紧供应，而需求继续增长。”——Jason Tolliver，世邦魏理仕美洲物流与工业业务总裁
零售商把门店变成配送节点
多家大型零售商已把门店网络改造为配送基础设施。Home Depot 于 8 月推出快速配送服务，依托其 2,000 多个零售门店，可在 3 小时或更短时间内送达商品。
AutoZone 今年投入 16 亿美元资本开支，其中大部分用于开设新的大型枢纽，为客户构建配送节点。新开的 Tractor Supply 门店面积接近传统门店的 3 倍，以容纳线上订单与末端配送服务。
沃尔玛则把庞大的零售门店组合当作配送优势，试验包括在门店加建 3D 打印空间以扩充配送场地，并测试所谓 Spark 配送站点——在不再适合顾客进店的前零售空间里设置配送与自提枢纽。
成本压力与运力约束
末端配送扩张不只是为了满足消费者需求，也与控制运输成本有关。行业分析师估计，配送最终成本中超过一半来自解决末端配送问题，因此优化末端成为降本的关键路径。
科罗拉多州立大学运营与供应链管理副教授 Zac Rogers 表示，利润率本就微薄，自伊朗战争爆发以来柴油价格上涨了 75%，而移民执法收紧正在削减司机与配送劳动力池。
Rogers 还指出，新冠疫情期间地产界过度建设了电商地产，但随着市场消化过剩产能，这一缓冲正在缩小。他表示，企业正重新回到建设模式、扩充产能，其中包括为更小、更分散的网络布局地产。
供给稀缺推高填充型仓储价值
末端配送扩张让工业地产房东迎来有利时机。Link Logistics 的 Page 表示，这些填充型建筑多数未必是甲级，但位置属于甲级加，靠近终端客户，让许多零售商和潜在租户愿意忽略较旧、现代化程度较低的物业。
世邦魏理仕发现，约 80% 的小型仓储工业空间建于 2000 年之前。原文还提到，亚马逊支持的密尔沃基新末端枢纽项目属于少见的在建案例。
专注工业地产的 BLT Enterprises 副总裁兼收购总监 Lukas Huberman 表示，填充型土地有限，这类建筑很难被替代；市政当局往往对新增卡车流量持谨慎态度，因此位置优越、拥有合适卡车场地的建筑更有价值。
“不变的是供给端。填充型土地是有限的，这些建筑非常难以替代。”——Lukas Huberman，BLT Enterprises 副总裁兼收购总监
原文数据显示，Bromley Industrial Partners 近期以 2,350 万美元购入坦帕一座仓库；拥有近 6,000 万平方英尺工业地产的 Dalfen Industrial 今年在得克萨斯和中西部持续买入填充型物业。
技术与电力成为选址新变量
技术正在改变末端配送的选址逻辑。Huberman 表示，燃料成本与行驶时间强化了靠近客户的理由，租户正用 AI 地图工具寻找网络中的空白点。
Page 估计，目前只有不到 5% 的末端设施采用了大型仓库那种自动化分拣技术，但随着快递吞吐量扩大，小型站点将部署更多机器人与分拣设备。
电动化也在推进。亚马逊在更多城市投放电动货运自行车，并部署数万辆 Rivian 电动厢式车；沃尔玛使用约 2,000 辆电动厢式车，并测试面向独栋住宅的无人机配送。这意味着电力接入与可用容量将成为末端空间的决定性因素。
“现在最大的因素是电力。过去总是劳动力开启一个选址的讨论，现在电力开启讨论，劳动力则把这件事敲定。”——Jason Tolliver，世邦魏理仕美洲物流与工业业务总裁
电力需求只是末端租户与其他工业用户争夺小型站点的一个方面。先进制造业增长、数据中心扩张与芯片工厂建设，以及自动驾驶车辆的发展，都在增加对填充型站点的需求。原文引述 Page 的话说，工业地产并不像外界以为的那样沉闷缓慢，来自多个方向的顺风正在汇聚。
本文编译自海外媒体报道，由 SCI.AI 编辑团队整理发布。
