阿联酋物流市场扩张，2026年Q3阿布扎比租金涨6.0%、迪拜涨12.3%

阿联酋正通过扩建富查伊拉港、霍尔费坎港及陆路基建，重构物流网络以应对霍尔木兹海峡通道扰动。2026年Q3，阿布扎比工业租金同比涨6.0%，迪拜涨12.3%；“在阿联酋制造2026”论坛宣布48.5亿迪拉姆工业投资。CBRE报告显示，KEZAD、Jafza等园区仓储供不应求，驱动租金持续走强。

SCI.AI 编辑部 2026-09-30 约 4 分钟阅读

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据 technicalreviewmiddleeast.com 报道，阿联酋物流市场正加速结构性转型，以应对全球供应链扰动，并强化其全球分销枢纽地位。

地缘扰动加速物流网络重构

霍尔木兹海峡等传统海运通道近期受阻，推动阿联酋快速转向更灵活、多元化的物流网络。该国正显著提升对东海岸门户——富查伊拉港（Fujairah）和霍尔费坎港（Khor Fakkan）的依赖度。同时，铁路与公路货运基础设施加速扩建，系统性降低对传统海运航线的依赖，保障关键贸易流基本不受中断影响。

政府主导基建与资本注入

阿联酋工业与物流韧性不仅源于市场自发反应，更由政府主导举措强力支撑。具体包括：全面海关减负计划、面向中小企业的专项扶持包、激励本土制造的国内生产激励政策，以及面向长期物流基建的战略性投资。2026 年 9 月 28 日发布的《阿联酋工业与物流年度回顾》报告指出，投资者信心全年保持坚挺，典型例证是“2026 年‘在阿联酋制造’论坛”上公布的 48.5 亿迪拉姆工业投资承诺。该资金与凯扎德（KEZAD）、杰贝阿里自由区（Jafza）及国家工业区（National Industries Park）等地新建仓储与物流项目同步落地。

核心 emirate 租金大幅攀升

高质仓储资产供给严重短缺，持续推高租赁定价权。2026 年第三季度，阿布扎比工业地产平均租金同比上涨 6.0%；迪拜表现更为强劲，平均工业租金同比飙升 12.3%。前者租赁活跃集中于凯扎德（KEZAD）和工业城（ICAD），后者则集中在迪拜投资公园、迪拜工业城、国家工业区及迪拜南部。全境核心枢纽优质 A 级仓储空间稀缺，持续支撑业主方强势定价策略。

长期结构性升级持续深化

CBRE 中东及北非区研究主管马修·格林（Matthew Green，Head of Research at CBRE MENA）指出：“过去一年凸显了阿联酋工业与物流板块的战略重要性。区域扰动虽带来运营挑战，但也加速了投资进程，实质性重塑了国家物流格局。从港口与铁路基建扩容，到新增制造产能及物流开发，我们正见证强化阿联酋作为领先贸易、分销与工业枢纽地位的长期结构性转变。”